#斡旋 #中古屋 #小宅 #小坪數 #套房 #低總價
從本站開工以來四年的時間，終於買到理想中的房子！可喜可賀！
看房子到第三年開始，我才在中古屋市場真正出手，前後總共出過四次價格，而每次在我出價後，房仲總是會說有人出的比我高，無一例外，讓買房小白感到很惶恐，因此這次想來寫寫網路上很少找到的斡旋分享
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第一次出價在2022年7月，捷運YSL，賣方開價950
景安站走路7分鐘，10F/12F，權狀坪數13.51，室內有10坪，公設比23.5%
當時實價登錄的上一筆在2021年，成交價800萬，一坪61.2/萬
仲介：信義房屋
與房仲提出我出810，他雖表示為難但還是可以幫我試試看；就在要付訂金的當晚，房仲接起一個電話在我面前上演戲碼，説同業永慶已經有人出到880，如果我們不加價就不用浪費時間了，我表示不願追高後就沒有繼續往下談，隔天房仲告知同業900萬賣掉，社區平均單價從61一下跳到68
結果過這麼久也沒看到實登有刊登這一筆900萬的交易，推測有幾個原因：
- 高於市場行情太多的房價，政府實登不會刊登
- 屋主玩兩面手法想逼買家出更高價，最後是否900萬成交不得而知
這樣也好，好險我沒買到連政府都覺得貴到不想刊登的案件
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第二次「想要」出價在2022年10月，捷運帝國，賣方開價1380
南勢角捷運站走路8分鐘，3F/15F，權狀25.89坪，地主戶打通四戶，該屋當時的狀況是需要自行施工將打通的牆隔回來
仲介：太平洋房屋
請銀行估價落在1216–1242之間，每坪47–48
看房當下賣方仲介就表示已收了五組斡旋，而我的買方仲介是太平洋房屋，因同時間地主打通的另一戶賣的是1215，向仲介提出我要用1230談，他回我有人出到1280，已經出到賣方要的價格了，也因此我沒有繼續往下談
再次的，實登最後也顯示1250而已，跟上一次經驗一模一樣，房仲後來說是含仲介費，屋主也有再補貼一點隔間的費用，問題是我出1230不含仲介費啊？我只想說房仲業的資訊落差很大，也要看你跟的房仲是否給力
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第三次出價在2023年1月，也是第一次有上談判桌見屋主。
涵仰，賣方開價948
南勢角捷運站走路10分鐘，16.8坪，室內11.42坪，格局是長條狀，客廳面寬4米左右，空間感較不佳
仲介：永慶房屋
這次經驗我學到一個教訓，對房仲的報價說法，身為買方你就是只有一個價格，就是千萬不要跟房仲說你的出價空間範圍
永慶走的是團戰模式，跟我聯繫的看起來是很菜的妹妹，她總是會帶資深的房仲來，因此是他的店長以及菜雞妹妹來我家談斡旋。參考實價登錄，我出的金額是800，然而房仲不斷誘導我講出一個金額上限，因此我有將我的底牌說出來是840
這次已用800簽斡旋，但隔日房仲不斷在我上班時間打來，其實我不想接，因為我知道他們橫豎就是要叫我加價，所以我表示上班無法接聽電話，請對方用Line寫文字；
故事是這樣的，房仲表示屋主希望開價即賣價，若不是網路上開的948就不用談了，但房仲非常努力的約屋主希望爭取跟我們優先洽談，我表示不想追高，也沒有人一次加40萬上去的，我最高的出價就是840，如果有別人要出948就請別人去吧！
房仲再次回復「我們最後授權金額是840對嗎？」我當下並不知道這個是改斡旋金額的意思，就回他「是」，於是他們就用840去約屋主了，超級傻眼
後來帶我媽去永慶，在小房間內由媽媽先跟永慶爭執，説你們在上班時間打來煩，沒有人用Line文字改斡旋金額的，一切應該要以白紙黑字合約為主。永慶也不是省油的燈，一次有四個仲介對買方，三個買方仲介＋一個賣方仲介車輪戰，店長被我媽罵到硬著頭皮去跟賣方說我們的出價改回簽約的800，屋主表示沒有出到890就不用談下去，理所當然的這場談判告吹，最後看實登的成交價落在888，但從此我也將這組永慶的人馬封鎖
這次的談判我也學到了如何抓賣方的期望價格，因永慶買賣雙方的佣金是６％，一開始房仲說屋主期望價格沒有948就不用談，後來又說沒有890就不用談，這中間的差價就是佣金，有可能房仲和屋主的議價過程中做到讓利（少收佣金）這件事來搓和買賣雙方價格，也幫助到了我的下一次談判
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最後一次出價在2023年3月，感謝前面經驗的積累，終於買到這間我很喜歡，預算也仍維持在800左右的物件
會關注到這間，主因是我關注這個金阪神社區有幾週的時間，當時就被這間的優點深深吸引住：
- 方正格局，小套房能做到一房一廳的實屬罕見，客廳還能有採光
- 一層三戶，出入不複雜；這在小套房的條件當中也相當難得，大部分都是一層10幾戶的出租商辦大樓
- 公設比低28%，室內10坪，我只要付14坪的權狀費用；若新古屋和新建案室內10坪，大多需要多付6坪用不到的空間費
- 中古屋單價都落在5–6字頭，我覺得買在府中比中和划算
當時看的是永慶房屋賣的5樓，但房仲表示屋主價格很硬，且尚有租約，買方沒有出到900就不會安排看房時間；原本已跟房仲約好請他先帶我看社區環境，就在約好的當天下午，永慶房仲說他看到正樓下4樓釋出了，於是我就立刻取消跟永慶的預約，立馬聯繫4樓房仲，當晚看房，隔天就下斡旋了
房仲：東森房屋
在我出價800後，房仲就說有人出830比我高，問我要不要加價；而東森房屋的買方仲介費是２％，賣方仲介費是４％；因此我就抓住這點，表示我可以立刻給斡旋金，如果用800幫我約屋主我才給你2%，如果你要我加價我就要談佣金趴數；錢能使鬼推磨，房仲還是先用800幫我約屋主出來談了，且因為我比較早給斡旋，因此我的順位是第一；期間房仲拜訪了我兩次，第二次表明我的出價跟賣方價格有落差，斡旋不可能是價格不動，約出來雙邊一定要各有所退讓，而我再次的表達要我加價可以，但佣金趴數我就要調整，我覺得先有這個口頭約定是蠻重要的，因網路上有看到買方沒搞清楚佣金趴數的部分，最後成交才發現自己要多付這麼多錢，同時佣金%也可以成為買方的談判籌碼
到了談判當天，
第一輪：房仲開宗明義就先說我的價格距離屋主的期望價格太遠，屋主開的880就是他的底價，5樓賣的價格是900萬，且後面還有一組出到830的在等，問我還可以加價多少，我就表示我的總支付成本是816，那看你們要在佣金比例上怎麼調整，也表示這間小套房我有問過銀行估價5樓才800，並且貸不到8成我的壓力會很大，我的出價已經相當有誠意，並不是開出7折還8折的價格，且也比這個社區上一筆成交價44/坪高出非常多了
第二輪：房仲先是進去第一輪表示談判失敗，問我能不能加到830，而我表示我還有代書費+雜支6萬要繳，那我現在總支付成本願意拉高到830，我出到824請他們自己去喬
第三輪：房仲表示屋主實收要825，他們自己佣金退到剩5萬，需要我出到830，而我的實登寫的價格就會是825，若我不同意的話今天就等於談判破局，於是最後我就同意出到830，佣金5萬是由我支付，賣方並無支付佣金，結案成交，我的支付成本比原先的斡旋預期支出多了14萬，而房屋刊登價格則由800變成825
以中古屋買賣市場來說這聽起來相當不合理，一般都是賣方支付比較高的佣金，但我想到若此案是由永慶或信義來賣，若屋主實收要825，羊毛出在羊身上，買方的價格可能需要來到868–877之間
然而，我還是府中地區近期成交的最高單價(57/坪)了，我想府中人都會感謝我吧！但意外的覺得府中的價錢遠比我想像的低很多，南勢角景安捷運附近的電梯大樓現也都要60/坪以上
中古屋的斡旋談判Summary：
- 先請銀行估價，以及貸款成數預估
- 千萬不要被房仲套出你最高出價的上限，就算你心裡有出價上限也決不要跟房仲講 （請參照我第三次談判的經驗）
- 原先覺得不是永慶或信義的房仲會不會比較沒保障，後發現非兩大體系的仲介也讓買賣雙方保有佣金彈性空間的好處
- 預設好自己出價的上限，我是用手頭能支付的資金3成回推
最後的最後，想提醒廣大和我一樣只能購買小宅的朋友，因此次實際走合約銀行鑑價流程後發現，大部分的銀行都只給我貸6成，就連我的薪轉戶都不行，其中有一個原因是這個物件雖然可算捷運宅並且鄰近府中，但他在夜市裡面降低了他的貸款條件；只有1間靠關係的銀行能給到我7成，但如果只能貸不到7成我是會GG的，就會需要去變賣我那些賠錢的投資標的。
總之，很開心我的買房夢在10年後成真，沒有靠家裡出一毛錢，也覺得自己很慶幸在這兩三年房價飆漲，而我的預算卻沒什麼漲的前提下，能找到心中認為90分的物件，也把這四年來的看房、買房經驗記錄下來，希望能幫助到與我條件相似的讀者們